Mandanteninformationen für Steuerpflichtige im Privatbereich
Mandanteninformationen für Steuerpflichtige im Privatbereich

Liebe Mandantin, lieber Mandant,

auch im vergangenen Monat hat sich rund um Steuern, Recht und Betriebswirtschaft einiges getan. Über die aus unserer Sicht wichtigsten Neuregelungen und Entscheidungen halten wir Sie mit Ihren Mandanteninformationen gerne auf dem Laufenden. Zögern Sie nicht, uns auf einzelne Punkte anzusprechen, wir beraten Sie gerne!

Mit steuerlichen Grüßen

Inhalt

1.Ist das Brötchen belegt? Ein kleiner Unterschied mit lohnsteuerlichen Folgen
2.Nachtarbeitszuschläge müssen anhand des Mindestlohns berechnet werden
3.Ehrenamtliche Tätigkeit mit Aufwandentschädigung ist nicht automatisch eine geringfügige Beschäftigung
4.Betriebsparkplatz: Arbeitgeber haftet für Schäden am Pkw des Arbeitnehmers
5.Eltern müssen nach Elternzeit keine Schlechterstellung im Beruf hinnehmen
6.Wenn der Arbeitgeber Steuerberatungskosten des Arbeitnehmers trägt: Arbeitslohn oder kein Arbeitslohn?
7.Doppelte Haushaltsführung: Auch während der Elternzeit können die Kosten der Zweitwohnung absetzbar sein
8.Luftsicherheitskontrollkraft: Erste Tätigkeitsstätte ist das Flughafengelände
9.Mieter beschädigt Wohnung: Sofortabzug oder Abschreibung?
10.Bei einer Verwertungskündigung müssen hohe Hürden überwunden werden
11.So kann sich ein Vermieter gegen eine Vereitelung der Zwangsräumung absichern
12.Unberechtigte Untervermietung an Touristen: Erst die Abmahnung, dann die Kündigung
  1. Ist das Brötchen belegt? Ein kleiner Unterschied mit lohnsteuerlichen Folgen

    Stellt ein Arbeitgeber unbelegte Brötchen und Heißgetränke seinen Mitarbeitern zur Verfügung, handelt es sich dabei nicht um ein Frühstück nach der Sozialversicherungsentgeltordnung und damit auch nicht um einen lohnsteuerpflichtigen Sachbezug. Denn ohne Belag oder Brotaufstrich ist das keine richtige Mahlzeit.

    Hintergrund

    Ein Arbeitgeber stellte an jedem Arbeitstag verschiedene Brötchen und Heißgetränke für die Mitarbeiter, aber auch für Kunden und Gäste, unentgeltlich zum Verzehr zur Verfügung. Üblicherweise wurden die Backwaren während der Frühstückspause verzehrt. Aufschnitt, Brotaufstriche oder sonstige Beläge gab es nicht.

    Das Finanzamt erkannte in diesem Angebot ein Frühstück und damit eine unentgeltliche Zurverfügungstellung einer Mahlzeit an die Arbeitnehmer. Dies wurde deshalb mit den Sachbezugswerten nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung bewertet und der entsprechende Betrag als lohnsteuerpflichtiger Sachbezug angesetzt. Die Freigrenze von 44 EUR war darauf nicht anwendbar.

    Entscheidung

    Das Finanzgericht sah das anders und entschied, dass trockene Brotwaren und ein Heißgetränk nicht die Anforderungen genügen, die nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung an ein Frühstück zu stellen sind. Zum Mindeststandard eines Frühstücks in Form von Brötchen oder Backwaren in Kombination mit Getränken gehört nämlich auch ein entsprechender Brotaufstrich.

    Für die zur Verfügung gestellte Kost wird deshalb kein Sachbezugswert angesetzt. Wenn die Vorteile durch diese Sachbezüge nach Anrechnung der vom Steuerpflichtigen gezahlten Entgelte insgesamt 44 EUR im Kalendermonat nicht übersteigen, bleiben diese außer Ansatz. Im Urteilsfall wurde diese Grenze bei durchschnittlich 20 Arbeitstagen im Monat und Kosten von 0,60 EUR pro Brötchen nicht überschritten, sodass kein geldwerter Vorteil versteuert werden musste.

  2. Nachtarbeitszuschläge müssen anhand des Mindestlohns berechnet werden

    Sind die Vergütungen von Feiertagen und Nachtarbeitszuschläge auf Basis des Mindestlohns zu berechnen? Ja, sagt das Bundesarbeitsgericht.

    Hintergrund

    Der Arbeitgeber berechnete bei einer Arbeitnehmerin Nachtzuschläge anhand eines älteren Tarifvertrags mit einem vertraglichen Stundenlohn von 7 EUR. Der anzuwendende ältere Manteltarifvertrag sah u. a. einen Nachtarbeitszuschlag i. H. v. 25 % des tatsächlichen Stundenverdienstes und ein "Urlaubsentgelt" in Höhe eines eineinhalbfachen durchschnittlichen Arbeitsverdienstes vor. Zwar hatte der Arbeitgeber nach Einführung des Mindestlohngesetzes neben dem vertraglichen Stundenverdienst von 7 EUR bzw. 7,15 EUR eine Zulage nach dem Mindestlohngesetz gezahlt. Die Vergütung für einen Feiertag und einen Urlaubstag berechnete er jedoch ebenso wie den Nachtarbeitszuschlag auf Grundlage der niedrigeren vertraglichen Stundenvergütung. Ein gezahltes Urlaubsgeld rechnete der Arbeitgeber zudem auf Mindestlohnansprüche an.

    Die Arbeitnehmerin verlangte dagegen, dass alle abgerechneten Arbeits-, Urlaubs- und Feiertagsstunden mit dem damaligen Mindestlohn in Höhe von 8,50 EUR brutto vergütet werden. Zudem forderte sie, dass der Nachtarbeitszuschlag auf Grundlage des gesetzlichen Mindestlohns berechnet wird. Die Vorinstanzen urteilten zugunsten der klagenden Arbeitnehmerin.

    Entscheidung

    Auch das Bundesarbeitsgericht stellte sich auf die Seite der Arbeitnehmerin und entschied, dass der Arbeitgeber die Vergütung für den Feiertag zu Unrecht nach der niedrigeren vertraglichen Stundenvergütung berechnet hatte. Denn der Arbeitgeber muss nach dem Entgeltfortzahlungsgesetz dem Arbeitnehmer für die Arbeitszeit, die aufgrund eines gesetzlichen Feiertags ausfällt, das Arbeitsentgelt zahlen, das er ohne den Arbeitsausfall erhalten hätte. Dies gilt auch dann, wenn sich die Höhe des Arbeitsentgelts nach dem Mindestlohngesetz bestimmt. Eine hiervon abweichende Bestimmung ist dort nicht enthalten. Auf eine vertraglich vereinbarte niedrigere Vergütung darf der Arbeitgeber nicht zurückgreifen.

    Darüber hinaus müssen der tarifliche Nachtarbeitszuschlag und das tarifliche Urlaubsentgelt ebenfalls mindestens auf Grundlage des gesetzlichen Mindestlohns berechnet werden. Denn der Mindestlohn ist Teil des tatsächlichen Stundenverdienstes im Sinne des Manteltarifvertrags.

    Bezüglich des Urlaubsgelds urteilten die Richter, dass dieses nicht auf den Mindestlohn angerechnet werden darf. Denn das Urlaubsgeld stellt keine Vergütung für geleistete Arbeit dar, sondern ist eine besondere Zahlung, auf das ein eigener Anspruch nach dem Manteltarifvertrag besteht.

  3. Ehrenamtliche Tätigkeit mit Aufwandsentschädigung ist nicht automatisch eine geringfügige Beschäftigung

    Wer ein Ehrenamt ausübt und dabei Verwaltungsaufgaben übernimmt, für die er eine pauschale Aufwandsentschädigung erhält, gilt nicht gleich als geringfügig Beschäftigter. Deshalb müssen für diese Tätigkeit keine Sozialversicherungsbeiträge abgeführt werden.

    Hintergrund

    Eine Kreishandwerkerschaft sollte für einen ehrenamtlich tätigen Kreishandwerksmeister pauschale Arbeitgeberbeträge zur gesetzlichen Rentenversicherung in Höhe von rund 2.600 EUR nachzahlen. Der Handwerker, der als Elektromeister selbstständig und gleichzeitig im Ehrenamt Vorsitzender des Vorstands ist, erhielt eine Aufwandsentschädigung in Höhe von ca. 7.000 EUR im Jahr. Die Deutsche Rentenversicherung Bund vertrat die Auffassung, dass hier eine geringfügige Beschäftigung vorlag. Denn der Handwerker erfüllte nicht nur repräsentative Funktionen, sondern übernahm auch Verwaltungsaufgaben und war insoweit weisungsgebunden.

    Entscheidung

    Das Bundessozialgericht entschied, dass die ehrenamtliche Tätigkeit des Kreishandwerksmeisters nicht die Kriterien einer abhängigen Beschäftigung erfüllte. Damit waren auch keine Sozialabgaben fällig. Dessen Tätigkeiten unterschieden sich von denen eines Arbeitnehmers. Denn dieser erbringt seine Arbeitsleistung gegen ein Entgelt zu Erwerbszwecken. Ehrenämter hingegen zeichnen sich dadurch aus, dass sie einen ideellen und gemeinnützigen Zweck verfolgen.

    Die Zahlung einer pauschalen Aufwandsentschädigung, die nicht auf den Cent genau dem tatsächlichen Aufwand entsprach, war hier unerheblich. Darüber hinaus war die Wahrnehmung von Verwaltungsaufgaben, z. B. die Einberufung und Leitung von Gremiensitzungen, unschädlich. Denn diese waren nachweislich mit dem Ehrenamt verbunden gewesen.

  4. Betriebsparkplatz: Arbeitgeber haftet für Schäden am Pkw des Arbeitnehmers

    Stellt der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern einen Parkplatz zur Verfügung, muss er für dessen Verkehrssicherheit sorgen. Kommt er seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nach, haftet er für Schäden, die an den Autos der Arbeitnehmer entstehen.

    Hintergrund

    Der Arbeitnehmer parkte sein Fahrzeug mit Erlaubnis seiner Arbeitgeberin, einer Gemeinde, während der Dienstzeit auf dem Betriebshof der Arbeitgeberin. Während eines Sturmtiefs schob starker Wind einen Großmüllbehälter gegen den Pkw des Arbeitnehmers. Dadurch wurde das Auto so stark beschädigt, dass es einen wirtschaftlichen Totalschaden erlitt.

    Die Versicherung erstattete dem Arbeitnehmer den Differenzbetrag zwischen Wiederbeschaffungswert und Restwert von 1.380 EUR. Diesen Betrag verlangte sie von der Arbeitgeberin, da diese die ihr gegenüber ihrem Arbeitnehmer obliegende Verkehrssicherungspflicht verletzt hatte. Insbesondere war der Müllbehälter nur mit Radbremsen gesichert und kein hinreichend windgeschützter Aufstellort gewählt worden. Nach Auffassung der Versicherung stellten Windgeschwindigkeiten von 85 km/h auch kein außergewöhnliches Naturereignis oder höhere Gewalt dar.

    Entscheidung

    Das Landgericht entschied zugunsten der Versicherung, dass die Gemeinde zur Erstattung des Schadens von 1.380 EUR verpflichtet war. Denn sie hatte ihre Verkehrssicherungspflicht fahrlässig verletzt. Nach der Warnung vor dem Sturmtief war sie verpflichtet, ihr Betriebsgelände abzugehen und etwaige Gefahrenquellen zu sichern. Der Umstand, dass die Feststellbremsen des Großcontainers bei der letzten Leerung angezogen worden waren, reichte nach Ansicht des Gerichts nicht zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht. Dazu hätte es einer weiteren, späteren Kontrolle bedurft. Eine Windgeschwindigkeit von 85 km/h bzw. eine Windstärke 9 waren keine unabwendbaren Ereignisse. Auch handelte es sich nicht um einen so starken Sturm, bei dem keine Sicherheitsmaßnahmen mehr helfen würden.

  5. Eltern müssen nach Elternzeit keine Schlechterstellung im Beruf hinnehmen

    Kehrt ein Elternteil aus der Elternzeit zurück, muss ihm ein gleichwertiger oder ähnlicher Arbeitsplatz angeboten werden. Deshalb darf eine Beamtin auf Probe status- und besoldungsrechtlich nach der Elternzeit nicht niedriger eingestuft werden als vorher.

    Hintergrund

    Eine Beamtin auf Lebenszeit mit Besoldungsgruppe A 16 wurde unter Berufung in das Beamtenverhältnis auf Probe mit Besoldungsgruppe B 2 befördert. Sie wurde daraufhin in eine Planstelle der Besoldungsgruppe B 2 eingewiesen, die Leitungsaufgaben beinhaltete. Die Probezeit für ein solches Amt mit leitender Funktion beträgt 2 Jahre und kann nicht verlängert werden. Die Beamtin trat den Dienst jedoch nicht an, denn zunächst erkrankte sie schwangerschaftsbedingt dienstunfähig und befand sich anschließend im Mutterschaftsurlaub. Danach nahm sie Erholungsurlaub und Elternzeit in Anspruch. In der Zwischenzeit wurde das Aufgabengebiet der Beamtin auf Probe erneut ausgeschrieben und besetzt. Der Beamtin wurde per Bescheid mitgeteilt, dass sie die 2-jährige Probezeit nicht erfolgreich abgeschlossen hatte, sodass das Beamtenverhältnis auf Probe beendet war. Ihr wurde wieder das frühere Amt mit der Besoldungsgruppe A 16 übertragen.

    Die Beamtin erhob Klage beim Verwaltungsgericht. Dieses hatte Zweifel an einer Vereinbarkeit des Bescheids und der zugrunde liegenden landesrechtlichen Regelung mit europäischen Richtlinien. Über die Frage hatte deshalb der Europäische Gerichtshof entschieden.

    Entscheidung

    Der Europäische Gerichtshof entschied zugunsten der Beamtin. Ihr darf nach der Rückkehr aus der Elternzeit kein status- und besoldungsrechtlich niedrigeres Amt übertragen werden. Denn ein Arbeitnehmer hat das Recht, an seinen früheren Arbeitsplatz zurückzukehren oder, wenn das nicht möglich ist, eine gleichwertige oder ähnliche Arbeit zugewiesen zu bekommen. Die Rechte, die der Arbeitnehmer zu Beginn der Elternzeit erworben hatte oder dabei war zu erwerben, bleiben bis zum Ende der Elternzeit bestehen. Der Arbeitgeber muss daher gewährleisten, dass die Beamtin die Probezeit unter den gleichen Bedingungen fortsetzen kann wie vor dem Antritt der Elternzeit.

    Sollte die gleiche Stelle nicht mehr verfügbar sein, muss die Beamtin kein erneutes Auswahlverfahren für eine andere gleichwertige Stelle durchlaufen. Denn immerhin hatte sie bereits ein Auswahlverfahren erfolgreich abgeschlossen. Ansonsten würde die Gefahr bestehen, dass sie in einem weiteren Auswahlverfahren nicht berücksichtigt werden würde.

  6. Wenn der Arbeitgeber Steuerberatungskosten des Arbeitnehmers trägt: Arbeitslohn oder kein Arbeitslohn?

    Wird im Rahmen einer Auslandsentsendung vereinbart, dass der Arbeitgeber die Steuerberatungskosten des Arbeitnehmers übernimmt, kann dies im überwiegenden eigenbetrieblichen Interesse des Arbeitgebers liegen.

    Hintergrund

    Der klagende Konzern hatte ein Entsendesystem etabliert, also die Entsendung von Arbeitnehmern ins Ausland. Dies stellte einen wesentlichen Bestandteil der Personalpolitik dar. Für die Mitarbeiter selbst stellte eine Entsendung einen wichtigen Karrierebestandteil dar. An der mit der Entsendung verbundenen Nettolohnvereinbarung hatten demnach beide Seiten ein Interesse. Streitig zwischen Finanzamt und Konzern war allerdings, ob in diesem Rahmen übernommene Steuerberatungskosten Arbeitslohn darstellen oder nicht.

    Entscheidung

    Das Finanzgericht war der Ansicht, dass die Übernahme der Steuerberatungskosten im überwiegenden eigenbetrieblichen Interesse des Arbeitgebers lag.

    Wie und aus welchen Mitteln der Arbeitgeber seine Pflicht zur Zahlung des Nettolohns erfüllt, also ob er dies ausschließlich aus eigenen Mitteln tut oder ob er sich die notwendigen Mittel teilweise über Erstattungen zurückholt bzw. zurückholen kann, spielt für den entsandten Arbeitnehmer keine Rolle. Das Gleiche gilt für die zur Erledigung der durch die Nettolohnvereinbarung übernommenen Pflichten (Steuern, Sozialabgaben etc.). Davon abgesehen hatte er etwaige Erstattungsansprüche abgetreten, sodass er durch weitere Aktivitäten selbst keine Vorteile mehr hatte.

    Die Richter kamen deshalb zu dem Ergebnis, dass hinsichtlich der Steuerberatungskosten kein nennenswertes Interesse des Mitarbeiters bestand und der Arbeitgeber die Beratungskosten im weitaus überwiegenden eigenen betrieblichen Interesse übernommen hatte. Damit war auch kein geldwerter Vorteil gegeben, der versteuert werden müsste.

  7. Doppelte Haushaltsführung: Auch während der Elternzeit können die Kosten der Zweitwohnung absetzbar sein

    Behält ein Elternteil während der Elternzeit die Wohnung am Arbeitsort, können die dadurch entstehenden Kosten weiterhin als Werbungskosten geltend gemacht werden. Voraussetzung ist allerdings, dass dafür ausschließlich berufliche Gründen vorliegen.

    Hintergrund

    Die Klägerin war in B angestellt als Augenärztin tätig. Mit der Geburt ihrer Tochter zog sie zu ihrem Lebensgefährten an einen anderen Ort und beantragte Elternzeit. Der Familienwohnsitz sollte mit dem Kind am Wohnort des Lebensgefährten bleiben. Darüber hinaus wollte die Klägerin nach dem Ende der Elternzeit wieder auf ihrer früheren Vollzeitstelle arbeiten. Da in B ein starker Wohnungsmangel herrscht und die bisherige Wohnung preisgünstig war, behielt sie die Wohnung weiter bei und kündigte sie nicht.

    Nachdem sich für die Klägerin andere berufliche Möglichkeiten aufgetan hatten, nahm sie ihre Arbeit in B nicht wieder auf.

    Die von ihr geltend gemachten Mehraufwendungen für eine doppelte Haushaltsführung in B erkannte das Finanzamt nicht an.

    Entscheidung

    Das Finanzgericht gab im Ergebnis der Klägerin Recht. Zwar handelt es sich nicht um Kosten für eine beruflich veranlasste doppelte Haushaltsführung. Denn im maßgeblichen Zeitraum führte die Klägerin in dieser Wohnung gar keinen Haushalt. Die Aufwendungen sind jedoch als Werbungskosten anderer Art abziehbar. Die Klägerin hatte ein unbefristetes und ungekündigtes Arbeitsverhältnis, das sie zunächst nach Ende der Mutterschutz- und Elternzeit wieder aufnehmen wollte. Dazu kam, dass am Arbeitsort, einer Großstadt mit stark angespanntem Mietmarkt, eine neue Wohnung nur schwer zu finden gewesen wäre und sie zudem eine erheblich höhere Miete hätte zahlen müssen. Deshalb liegen nach Ansicht des Gerichts ausschließlich berufliche Gründe für das Beibehalten der Wohnung vor.

  8. Luftsicherheitskontrollkraft: Erste Tätigkeitsstätte ist das Flughafengelände

    Wird ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber auf einem Flughafengelände an täglich wechselnden Kontrollstellen zur Durchführung von Sicherheitskontrollen eingesetzt, stellt dieses eine erste Tätigkeitsstätte dar.

    Hintergrund

    Der Kläger wurde auf einem Flughafengelände beschäftigt. Bei den täglich wechselnden Einsatzorten handelte es sich um von seinem Arbeitgeber betreute Kontrollstellen auf dem Gelände des Flughafens. Der Kläger fuhr die jeweiligen Einsatzstellen mit seinem eigenen privaten Pkw an. Diese rechnete er als Reisekosten ab. Das Finanzamt erkannte lediglich Fahrtkosten in Höhe der Entfernungspauschale an und sah in dem Flughafen die erste Tätigkeitsstätte des Klägers.

    Der Kläger ist dagegen der Ansicht, dass es sich bei den verschiedenen Kontrollstellen nicht um ortsfeste Einrichtungen seines Arbeitgebers, sondern um Einrichtungen der Kunden des Arbeitgebers des Klägers handelte. Deshalb war der Flughafen nicht die erste Tätigkeitsstätte des Klägers.

    Entscheidung

    Das Finanzgericht entschied, dass das Gelände des Flughafens die erste Tätigkeitsstätte des Klägers darstellt. Der Kläger war durch die den Arbeitsvertrag ausfüllenden Weisungen dem Flughafen als ortsfester betrieblicher Einrichtung dauerhaft zugeordnet. Denn die Zuordnung wurde durch die dienst- und arbeitsrechtlichen Festlegungen sowie die diese ausfüllenden Absprachen und Weisungen bestimmt. Der Kläger fuhr seine Einsatzorte im Gebiet des Flughafens nach vorheriger Weisung durch den Einsatzplan seines Arbeitgebers an. Da der Kläger nicht außerhalb seiner ersten Tätigkeitsstätte und seinem Wohnort tätig wurde, können weder Verpflegungsmehraufwendungen noch Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte nach Reisekostengrundsätzen berücksichtigt werden.

  9. Mieter beschädigt Wohnung: Sofortabzug oder Abschreibung?

    Verursacht der Mieter nach Anschaffung der vermieteten Immobilie schuldhaft einen Schaden, können die Aufwendungen für die Beseitigung als Werbungskosten sofort abziehbar sein und müssen nicht mit 2 % jährlich abgeschrieben werden.

    Hintergrund

    Die Klägerin hatte eine vermietete, mangelfreie Eigentumswohnung gekauft und war als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Nach Unstimmigkeiten mit der Mieterin kam es zur Kündigung des Mietverhältnisses. Bei der Rückgabe der Wohnung stellte die Klägerin fest, dass die Mieterin umfangreiche Schäden an der Wohnung verursacht hatte. Insbesondere waren Scheiben an Türen eingeschlagen, Bodenfliesen zerstört und Wände mit Schimmel befallen. Insgesamt beliefen sich die Schäden auf 20.000 EUR.

    Da sie diesen Betrag bei der Mieterin wegen deren Zahlungsunfähigkeit nicht beitreiben konnte, machte die Vermieterin die Kosten für die Beseitigung der Schäden als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend. Das Finanzamt war dagegen der Ansicht, dass es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten handelte und ein Sofortabzug nicht möglich war. Die Kosten könnten nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

    Entscheidung

    Der Bundesfinanzhof entschied zugunsten der Vermieterin.

    Zu den Herstellungskosten, die der Absetzungen für Abnutzung unterliegen, gehören nach dem gesetzlichen Wortlaut sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die für eine Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen, wie Schönheitsreparaturen oder die Herstellung der Betriebsbereitschaft.

    Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung eines Schadens, der bei der Anschaffung nicht vorhanden war, sondern nachweislich erst später durch das schuldhafte Handeln des Mieters am Gebäude verursacht worden ist, werden jedoch nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zugeordnet. Solche Aufwendungen können als Erhaltungsaufwand und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

  10. Bei einer Verwertungskündigung müssen hohe Hürden überwunden werden

    Bei einer Verwertungskündigung schauen die Gerichte ganz genau hin. Denn nur unter strengen Voraussetzungen ist die Kündigung eines Wohnraummietvertrags wegen einer beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks zulässig.

    Hintergrund

    Die V-KG ist Vermieterin einer Wohnung. Sie hatte das Gebäude 2015 gekauft und war in den Mietvertrag eingetreten. Zudem ist sie Eigentümerin des Nachbargrundstücks, das an die S-KG verpachtet ist. Diese betreibt dort ein Modehaus. Beide Gesellschaften sind sowohl persönlich als auch wirtschaftlich miteinander verbunden.

    Im Juni 2015 kündigte die Vermieterin den seit 2012 bestehenden Mietvertrag. Sie begründete dies mit dem Vorhaben, das Haus abzureißen und einen Neubau mit Gewerberäumen zur Erweiterung des Modehauses zu errichten. Ziel war es, durch die Verpachtung an die S-KG einen deutlich höheren Ertrag zu erwirtschaften mit den bisherigen Mietverhältnissen.

    Entscheidung

    Vor dem Bundesgerichtshof hatte die Kündigung keinen Bestand, sondern wurde für unwirksam erklärt. Die von der Vermieterin genannten Gründe reichten nicht aus, um eine Verwertungskündigung zu begründen.

    Denn eine Verwertungskündigung ist nur unter der Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entsteht. Neben den Belangen des Vermieters ist hier auch die Rechtsposition des Mieters zu berücksichtigen. Denn das Besitzrecht des Mieters wird von der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie geschützt. Der Vermieter hat deshalb keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder die Nutzungsmöglichkeit, die den größten wirtschaftlichen Vorteil bietet. Für eine Kündigung reicht es im vorliegenden Fall nicht aus, dass die Vermieterin mit einem Neubau langfristig Mieteinnahmen hätte sicherstellen können. Außerdem sind bei einer Verwertungskündigung nur solche erheblichen Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen würden. Hier begründete die Vermieterin aber die Kündigung mit Nachteilen der Schwestergesellschaft. Das reichte für die Richter nicht aus.

  11. So kann sich ein Vermieter gegen eine Vereitelung der Zwangsräumung absichern

    Muss der Vermieter befürchten, dass der Mieter eine Räumung der Wohnung durch Gebrauchsüberlassung an Dritte verhindern will, kann er diese dem Mieter per einstweiliger Verfügung untersagen.

    Hintergrund

    Die Vermieterin einer Gaststätte erwirkte gegen die Mieterin im Mai 2017 ein Räumungsurteil. Der Versuch, die Mieträume räumen zu lassen, schlug fehl, weil der Gerichtsvollzieher einen Untermieter antraf. Die Vermieterin hält den Untermietvertrag, der auf den 1.11.2015 datiert ist, für ein Scheingeschäft und für rückdatiert, um die Vollstreckung der titulierten Räumungspflicht zu verhindern. Deshalb will die Vermieterin der Mieterin durch einstweilige Verfügung untersagen, die Räumlichkeiten unterzuvermieten oder den Besitz oder Gebrauch Dritten zu überlassen.

    Das Landgericht wies den Antrag ab.

    Entscheidung

    Die Beschwerde der Vermieterin hatte Erfolg, sie kann den Erlass einer einstweiligen Verfügung verlangen.

    Für den Antrag fehlt nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Vermieterin ihr Rechtsschutzziel auf einfacherem und billigerem Weg erreichen könnte.

    Ist ein Dritter im Besitz der herauszugebenden Räume, benötigt die Vermieterin zur Räumung entweder einen neuen Titel oder kann unter bestimmten Voraussetzungen die Umschreibung des Titels beantragen. Dieses Verfahren stellt aber keinen einfacheren Weg dar, sondern erschwert seinerseits die Zwangsvollstreckung.

    Durch eine Klauselumschreibung auf einen weiteren Rechtsnachfolger entfiele aber nicht das Interesse der Vermieterin, eine weitere Rechtsnachfolge im Besitz schon im Ansatz zu verhindern.

    Der erforderliche Verfügungsanspruch ergibt sich aus dem gesetzlich geregelten Recht des Eigentümers auf Schutz vor Beeinträchtigungen des Eigentums. Ausfluss dieses Rechts ist ein Herausgabeanspruch, der hier bestand. Nach Ende des Mietverhältnisses war die Mieterin nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt. Eine Abmahnung war nicht erforderlich, da das Mietverhältnis beendet war.

    Die von der Vermieterin glaubhaft vorgetragenen Umstände sprechen dafür, dass der Untermietvertrag zum Schein abgeschlossen und rückdatiert wurde, um die Zwangsvollstreckung zu vereiteln. Der Verstoß begründete die für einen Unterlassungsanspruch erforderliche Wiederholungsgefahr.

    Auch der erforderliche Verfügungsgrund liegt vor. Denn es steht zu befürchten, dass die Verwirklichung des Räumungsanspruchs durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes wesentlich erschwert wird.

  12. Unberechtigte Untervermietung an Touristen: Erst die Abmahnung, dann die Kündigung

    Wenn ein Mieter seine Wohnung unberechtigt zur Vermietung an Touristen anbietet, riskiert er eine Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung. Vor einer solchen Kündigung muss der Vermieter den Mieter allerdings abmahnen.

    Hintergrund

    Der Mieter hatte die gemietete Wohnung im Internet zur Vermietung an Urlauber angeboten. Die Vermieterin kündigte deshalb das Mietverhältnis fristlos wegen unerlaubter Untervermietung. Denn im Mietvertrag war vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen hiervon nur mit Einwilligung der Vermieterin erfolgen darf. Diese hatte die Vermieterin jedoch nicht erteilt.

    Entscheidung

    Die Räumungsklage der Vermieterin wurde vom Landgericht abgewiesen. Die Richter hielten die Kündigung für unwirksam.

    Zwar liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, indem der Mieter die Mietsache unbefugt Dritten überlassen hatte. Bei einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag ist jedoch die Kündigung nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig.

    Diese war hier nicht entbehrlich. Denn das ist nur ausnahmsweise der Fall, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

    All dies war hier nicht der Fall.

    Auch im Übrigen bestand kein besonderer Grund für eine sofortige Kündigung. Es lag keine solche schwere Pflichtverletzung des Mieters vor, dass der Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar gewesen wäre.

    Alle Informationen sind nach bestem Wissen ausgearbeitet.
    Eine Haftung kann jedoch nicht übernommen werden.